Favoriser le logement permanent : Plus de 50 élus à Milizac pour échanger sur le sujet
La proposition de loi encadrant les meublés de tourisme type AirBnb pour favoriser le logement permanent vient d’être adopté au Sénat. Une commission mixte paritaire se réunira prochainement pour s’accorder sur un texte final. C’est dans ca calendrier que ma collègue Annaïg Le Meur a répondu à mon invitation et est venue présenter ce jeudi 23 mai les nouveaux outils à disposition des maires dans le cadre d’une réunion ayant rassemblé plus de 50 élus locaux à Milizac.
Crise du logement : la députée Annaïg Le Meur sur la circonscription
Dossier législatif de la Proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue
Le logement, devenu un outil d’optimisation fiscale
Le logement est devenu un outil d’optimisation fiscale et de rendement permettant une exonération exagérée de l’impôt. Dans les zones les plus tendues, de nombreux travailleurs ne peuvent plus vivre sur le lieu de leur travail, et des entreprises déménagent par manque de logements pour leurs salariés. D’autres travailleurs sont contraints de dormir dans leur voiture ou au camping en été pour laisser leur location à des vacanciers. Des locataires, en règle, sont exclus de leurs logements pour qu’ils soient transformés en meublés de tourisme. Des familles ne sont plus en capacité de vivre dans le lieu où ils ont grandi en raison de la spéculation immobilière. Dans les villes universitaires, 12% des jeunes abandonnent leurs études faute de trouver un logement.
En quelques années, près d’un million de meublés de tourisme ont pris la place de logements classiques destinés à l’habitat permanent. Des villages entiers se sont vidés sous le poids des meublés de tourisme et transformés en villages vacances. Le manque de logements à l’année affecte aussi les villes, grandes, moyennes ou petites.
Ne pas interdire l’usage des plateformes « type AirBnb »
Ce texte n’a pas pour objectif d’interdire l’usage des plateformes « type AirBnb » ou de mettre en place une réglementation très drastique, mais de trouver un équilibre entre activités touristiques saisonnières et vie des territoires le reste de l’année. Il vient compléter les mesures déjà créées depuis quelques années (déclaration préalable en mairie, numéro d’enregistrement, taxe de séjour…).
La fiscalité des locations touristiques modifiée
La proposition de loi modifie le régime fiscal « micro‑BIC » très avantageux des meublés de tourisme (« niche fiscale AirBnb »). Les meublés classés bénéficient actuellement d’un abattement de 71% dans la limite de 188 700 euros de revenus locatifs annuels et les meublés non classés d’un abattement de 50% dans la limite de 77 700 euros, contre 30% pour les locations classiques. La proposition de loi, tel qu’amendée au Sénat, prévoit d’abaisser l’abattement fiscal :
- à 50% pour les meublés classés, dans la limite de 77 700 euros de chiffre d’affaires annuels ;
- à 30% pour les meublés non classés, dans la limite de 23 000 euros de chiffre d’affaires annuels.
Le gouvernement, sur amendement, a précisé que ces nouveaux taux d’abattement s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Ils ne seront donc pas rétroactifs. Pour l’imposition des revenus perçus en 2024, les taux d’abattement applicables seraient ceux actuels (avant la loi de finances pour 2024).
Nouvelles obligations pour les meublés de tourisme
Le texte, tel que modifié par les sénateurs et le gouvernement, impose à tous les meublés de tourisme actuels et futurs (stock et flux) d’être au moins classés D au regard du diagnostic de performance énergétique (DPE) à partir de 2034. Un délai de dix ans est donc laissé.
Une nouvelle obligation s’appliquera aussi dans les copropriétés : les propriétaires et les locataires devront informer le syndic en cas de changement d’usage, qui devra l’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Des pouvoirs élargis pour les maires
La proposition de loi donne aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les locaux à usage touristique :
- La procédure d’enregistrement en mairie est généralisée à toute déclaration préalable de mise en location d’un meublé de tourisme, quelle que soit la commune, et qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non. Les meublés de tourisme sont déjà soumis à une obligation de déclaration en mairie, mais celle-ci ne fait pas toujours l’objet d’un enregistrement, qui permet de demander des pièces justificatives. Les sénateurs ont précisé qu’hors résidence principale, le loueur devra justifier que son meublé respecte les normes de sécurité incendie et les obligations de décence énergétique. La généralisation du numéro d’enregistrement, après déclaration auprès d’un téléservice national, permettra une meilleure connaissance par les maires du parc locatif touristique et de mieux le réguler. Les maires pourront suspendre dans certains cas la validité du numéro de déclaration (manque de pièces justificatives, logement insalubre, logement social…). Les plateformes de location auront l’obligation de retirer les annonces dont le numéro de déclaration n’est plus valide. Le dispositif, qui doit être précisé par décret, sera applicable au plus tard début 2026 ;
- Les maires pourront prononcer deux nouvelles amendes administratives de 10 000 euros maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme et de 20 000 euros maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement ;
- Les communes dotés d’un règlement de changement d’usage pourront à partir du 15 septembre 2024élargirle régime du changement d’usage à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. Il s’agit de réguler les pratiques des investisseurs qui se tournent de plus en plus vers la transformation de bureaux en meublés de tourisme, depuis l’instauration en 2021 d’une autorisation pour la transformation des locaux commerciaux en meublés de tourisme.
Le texte permet, par ailleurs, d’élargir à toutes les communes la faculté d’appliquer une réglementation du changement d’usage, sans autorisation du préfet. Il ouvre également la possibilité pour les communes de définir des quotas d’autorisations de changement d’usage temporaire pour la location de courte durée et de délimiter, dans leur plan local d’urbanisme (PLU),des secteurs où, pour toute construction nouvelle, seules des résidences principales seront autorisées. Cette capacité sera ouverte à quelque 9 300 communes : celles qui comptent plus de 15% de résidences secondaires(les députés avaient fixé 20%) et celles où la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable.
Les sénateurs ont supprimé la possibilité introduite par les députés pour toutes les communes d’abaisser le nombre maximal de jours de mise en location touristique pour les résidences principales, de 120 jours à 90 jours par an.
Echanges avec les élus de Porspoder
J’ai profité de la venue sur la circonscription de ma collègue Annaïg Le Meur pour organiser un déplacement dans la commune de Porspoder, pour illustrer la manière dont les élus du territoire se saisissent des nouveaux outils à leur disposition pour répondre à la crise du Logement. À Porspoder, la hausse des recettes sur les résidences secondaires se convertit en logements accessibles aux jeunes ménages et aux actifs. La présentation du dispositif a été faite pat Manuel Combes, délégué au PLU PLUi-H et aux projets de lotissements.
Quel est le projet ?
Le projet de Mezou Bourhis en cours est un bâtiment intermédiaire de 9 logements dont un d’urgence porté par Aiguillon habitat et 6 lots en accession libre…mais réservés à des primo-accédants avec clauses anti spéculatives. La commune a adopté un règlement d’attribution des terrains communaux réservés aux résidents principaux et un règlement spécifique pour Mezou bourhis avec des critères adaptés à l’opération, notamment sur le plan des conditions financières.
Les candidats ont été reçue par l’ADIL pour constituer leur dossier de candidature.
Pour rappel, la commune a majoré de 60 % la part communale de la cotisation de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, avec fléchage du produit de cette augmentation sur les opérations de lotissements.
Les terrains de Mezou bourhis seront vendus 60 € HT du m2 soit 72 € TTC (derniers terrains constructibles sur la commune vendus 210 € du m2) et la commune paie un architecte chargé d’accompagner les primo accédants dans la construction de leur projet jusqu’au dépôt du permis de construire.
Une maison de base en bois, modulable, est proposée par l’architecte. Elle a fait l’objet de pré-chiffrages par trois constructeurs. Une plaquette reprenant l’ensemble des coûts est remise aux candidats lors de la réunion de retrait des dossiers.
La commune vise des maisons agréables à vivre et économes avec une bonne intégration paysagère de l’ensemble : en collaboration avec le CAUE, des ateliers participatifs mis en place pour la création de portillons en bois donnant sur la voie publique. Les essences des plantations ont été choisis par la commune dans le respect de leur ABC communal.
– 23 mai 2024 –
Un nouvel outil municipal pour interdire les résidences secondaires © Le Télégramme
Sujet très complexe
la résidence secondaire est pour certain une optimisation fiscale oui, pour d’autres un complément de retraite,
pas facile mais là encore une nécessité de réformer.
Les sujets fiscaux des résidences secondaires sont nombreux
investissements, exploitation courante, transmission du patrimoine, taxe de séjour et taxe d’habitation….
Les PLU favorisent l’optimisation fiscale.