Crise du logement en zone tendue

Crise du logement : réguler les zones particulièrement touristiques

L’Assemblée nationale débutait ce lundi 4 décembre une proposition de loi portée par ma collègue finistérienne Annaïg Le Meur (1ère circonscription) et par Inaki Echaniz, député des Pyrénées-Atlantiques (4e circonscription).

Cette proposition de loi transpartisane est composée de 8 articles qui visent à limiter les conflits d’usage entre le locatif d’habitation et la location touristique et favorise l’implantation de résidences principales dans les zones tendues en renforçant les pouvoirs de réglementation des élus locaux et en supprimant l’avantage fiscal octroyé aux logements de tourisme classés. Elle a été adoptée à une large majorité en commission des affaires économiques.

Comme beaucoup d’autres députés, j’ai cosigné cette proposition de loi, qui vise à répondre à la crise du logement.

Proposition de loi n°1176 visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue

Cette proposition de loi avait été adoptée en commission des affaires économiques. Toutefois, en séance, son examen n’a pas pu aller jusqu’à son terme et jusqu’à son vote. En effet, à l’heure où les débats ont dû s’arrêter, il restait encore 40 amendements en discussion. L’examen de la fin de ce texte sera donc glissé dans le calendrier parlementaire du 1er trimestre 2024. A suivre, donc…

L’essor des plateformes

Avec l’essor des plateformes facilitant la location de biens entre particuliers (Airbnb, Booking, Abritel), le marché de l’immobilier dans les grandes métropoles, sur le littoral ou dans les stations de montagne, a progressivement évolué avec l’affluence croissante de touristes dans ces territoires.

Zones tendues : de nombreux Français n’arrivent plus à se loger à l’année à proximité de leurs emplois

Nul ne peut ignorer les difficultés que les Français rencontrent pour se loger à coût abordable, en particulier au sein des communes les plus attractives, dites zones tendues. Cette situation, que l’on peut légitimement qualifier de « crise du logement », intervient alors que le prix des loyers a connu une hausse ininterrompue depuis quarante ans, entre 1984 et 2020, notamment dans le parc locatif privé.

• À qualité constante, les loyers des logements ont été multipliés par 2,6 durant cette période dans ce secteur.

• Les taux d’effort des locataires du parc privé et du parc social ont ainsi connu de fortes hausses pour atteindre respectivement 28,4 % et 24,1 % entre 2001 et 2013.

• Le taux d’effort varie évidemment fortement avec le niveau de revenus des ménages. Il est par définition plus élevé pour les ménages les plus pauvres.

Dès lors, de nombreuses Françaises et Français n’arrivent plus à se loger à l’année à proximité de leurs emplois. Par conséquent, ils sont obligés de s’éloigner des cœurs de ville pour vivre en périphérie de leurs zones d’activité ou de leurs attaches familiales.

Dans les zones particulièrement touristiques, comme les zones de montagne ou littorales, la part importante des résidences secondaires dans le parc total et l’essor des meublés de tourisme alimentent ce phénomène et génèrent un sentiment de frustration et de déclassement.

Si l’offre de locations saisonnières a longtemps été insuffisante en France, eu égard à sa situation de première destination touristique mondiale, force est de constater que l’essor de quelques plateformes de mise en location de logements touristiques de particulier à particulier à inversé la donne : ainsi, en France, on estime le nombre de logements mis en location touristique de courte durée à 800 000 pour l’année 2021, contre 300 000 pour 2016.

Entre 2008 et 2018, la part relative des résidences principales au sein de l’ensemble du parc a diminué dans certaines zones touristiques, comme la Bretagne, le littoral méditerranéen, la Corse et dans une moindre mesure en montagne.

Sans réglementation, l’essor de ce type d’offre peut avoir pour effet collatéral la raréfaction de l’offre de logements en location de moyenne ou de longue durée et l’augmentation des coûts moyens du loyer.

Une proposition de loi pour quoi faire ?

• Cette proposition de loi vise donc à lutter contre les phénomènes d’éviction des résidents permanents des zones tendues en favorisant la mise sur le marché de logements destinés à la location de moyenne et longue durée, tout en intégrant les spécificités des territoires.

• Elle limite les conflits d’usage entre le locatif d’habitation et la location touristique et favorise l’implantation de résidences principales dans les zones tendues en élargissant les pouvoirs de réglementation des élus locaux et en supprimant l’avantage fiscal octroyé aux logements de tourisme classés

Intégrer les spécificités des territoires

Dans le cadre du Budget 2024, une première pierre est posée pour lutter contre les abus qui touchent les meublés de tourisme, dans les zones tendues, en abaissant l’abattement forfaitaire à 50%, ainsi que le plafond de revenus à 77 700 €. Soutenue par la Première ministre, lors de son déplacement à Dunkerque le 16 novembre 2023, cette proposition de loi veut aller encore plus loin pour réguler les meublés touristiques afin de favoriser la mise sur le marché de logements destinés à la location de moyenne et longue durée, tout en intégrant les spécificités des territoires.

Les principales mesures

Aligner les obligations environnementales des logements traditionnels aux meublés de tourisme

• Obliger les propriétaires de logements loués pour une courte durée à réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
• Avoir la même ambition énergétique pour l’ensemble du parc locatif privé tout en mettant en place les garde-fous pour éviter de retrouver les passoires thermiques sur ce marché locatif.

Donner plus d’outils aux Maires pour mieux réguler

• Permettre aux élus locaux de limiter l’inflation de logements touristiques de courte durée avec la mise en place d’une autorisation préalable à la location touristique ;
• Mieux encadrer la transformation de bureaux et entrepôts en meublés de tourisme ;
• Renforcer l’offre de logements à destination des résidents permanents, avec la possibilité pour les communes disposant déjà de plus de 20% de résidences secondaires de définir toutes nouvelles constructions pour un usage exclusivement dédié au titre de résidence principale.

Rééquilibrer la fiscalité entre la location de courte et de longue durée

• Inciter les propriétaires de logements à louer toute l’année : réduction de l’avantage fiscal des meublés de tourisme ou alignement de la fiscalité sur les locations longue durée.
• Maintenir la fiscalité avantageuse pour préserver l’activité des gîtes ruraux, des maisons d’hôtes et des stations de ski.

Une proposition de loi composée de trois articles

• L’article 1er soumet la mise en location d’un meublé de tourisme à la réalisation préalable d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), ce qui entraîne sa subordination aux mêmes obligations de performance énergétique que les logements ([1]). Le conseil municipal a la faculté de déroger à l’obligation si une telle dérogation est justifiée par l’existence de circonstances locales particulières. Toutefois, si aucune dérogation n’est prise, l’obligation entrera en vigueur de la même manière que pour les logements. Le conseil municipal pourra dès lors soumettre la mise en location des meublés de tourisme à un régime d’autorisation préalable fondé sur la présentation d’un DPE. Dans le cas où un tel régime ne serait pas mis en place, le maire pourra toujours mettre en demeure un bailleur de lui transmettre un diagnostic de performance énergétique attestant de la performance du meublé, et sanctionner les manquements d’une amende administrative.
• L’article 2 vise à doter les élus de compétences élargies pour réglementer l’implantation des locaux à usage touristique. En premier lieu, le régime du changement d’usage d’un local, prévu dans le code de la construction et de l’habitation et qui ne concerne actuellement que les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que celle des trois départements de la petite couronne francilienne, sera élargi pour concerner l’ensemble des zones tendues, c’est‑à‑dire situées dans une commune classée A bis, A ou B1 au titre du classement ABC. En second lieu, la faculté d’encadrer dans le plan local d’urbanisme les destinations des nouvelles opérations de construction situées dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) sera renforcée.
• L’article 3 réorganise la fiscalité des logements meublés ([2]). Il réoriente le régime particulièrement avantageux du micro‑BIC des locations soumises à un abattement fiscal de 71 % des revenus fonciers ([3]), qui s’applique actuellement, sous condition de classement, aux meublés de tourisme et aux chambres d’hôtes ([4]). Pour les meublés de tourisme, l’article resserre le régime préférentiel à ceux qui sont situés dans une commune de montagne ou en zone détendue, afin notamment de contribuer à mieux protéger les gîtes ruraux. L’article aboutit à proposer le régime suivant.

– 6 décembre 2023 –