Photo YR
La réglementation du crédit immobilier impose aux banques l’application d’un taux d’usure au-delà duquel elles ne peuvent plus accorder de prêt immobilier.
Article mis à jour le 25 janvier 2023
Un instrument de protection du consommateur…
C’est le Code de la consommation qui impose cette obligation aux organismes prêteurs (Article L.314-6) et leur interdit d’accorder un crédit, notamment immobilier, si le taux annuel effectif global du crédit (TAEG : taux d’intérêt + frais de dossier + garantie + assurances…) est supérieur au taux d’usure fixé par la Banque de France. Il s’agit donc d’une protection du consommateur contre le surendettement et, à ce titre, il ne s’agit pas de le remettre en cause.
… et un frein à l’accès au crédit immobilier
Ce taux d’usure est calculé sur la base de la moyenne des TAEG pratiquée au cours du mois précédent, pour un type de prêt (immobilier, consommation par exemple), majorée de 33 %. Pour ce calcul la Banque de France utilise les données communiquées par les banques et fixe le taux pour une durée de 3 mois : le prochain taux est attendu pour le 1er octobre.
Le problème est que du fait de la remontée rapide (parfois chaque semaine) des taux d’intérêts pratiqués actuellement par les banques pour les prêts immobiliers, l’actuel taux d’usure fixé à 2,57% le 1er juillet dernier ne permet pas d’accorder de prêt dans presque 45% des cas en France.
J’ai été alerté de ce phénomène par plusieurs courtiers en négociation de crédits et conseillers en financement qui exercent sur la circonscription, et qui vivent en temps réel ces difficultés dans le montage de dossiers de prêts immobiliers. Le taux de refus de prêt peut même atteindre 80% avec certaines banques suivant les coûts intégrés au crédit.
Des solutions ?
Aujourd’hui, il apparaît que l’actuelle modalité de calcul du taux d’usure (tous les 3 mois et pour toute la France) n’est peut-être plus adaptée à la réalité du marché immobilier. Une solution pourrait consister en une évaluation de ce taux par la Banque de France non plus au trimestre, mais au mois ou à la quinzaine, pour tenir compte des variations du marché et des coûts. Bien entendu il ne s’agit en aucun cas de remettre en cause le taux maximum d’endettement actuellement fixé à 35%.
Une évolution pour 2023 :
En réponse aux attentes des professionnels et des acquéreurs, du 1er février au 1er juillet 2023, la publication des taux d’usure sera effectuée sur une base mensuelle, au lieu de trimestrielle. Cette mensualisation temporaire du taux d’usure permettra de lisser dans le temps l’évolution des taux d’usure, afin qu’ils assurent leur fonction protectrice en correspondant à l’état à date du marché.
Pour en savoir plus sur cette mesure, vous pouvez consulter le communiqué de presse dédié.
