Audition du Ministre sur la future loi Logement

Logement : Un texte déposé en mai-juin 2024, indique le Ministre

Membre de la Délégation aux collectivités territoriales et à la décentralisation à l’Assemblée nationale, j’ai participé ce mardi 12 décembre à l’audition du ministre délégué au Logement, Monsieur Patrice Vergriete.

Afin de répondre à la crise structurelle du secteur, une future loi relative au logement est annoncée pour organiser une décentralisation de la politique en la matière. A cet égard, le gouvernement a officiellement lancé ce jeudi 7 décembre les concertations avec les associations d’élus pour nourrir le futur projet de loi sur la décentralisation de la politique du logement qui doit être déposé.

Quel chef de file ? Quelles ressources ? Quelles compétences ? Quels outils de régulation ? Telles sont les « quatre grandes questions » qui se posent dans le cadre de la future loi logement, selon le Ministre.

Différents véhicules législatifs en cours d’examen déjà pour répondre à la crise du logement

Lors de cette audition, le Ministre a rappelé les différents véhicules législatifs en cours d’examen, qu’il s’agisse du projet de loi de finances pour 2024 de la fiscalité sur le logement, du projet de loi sur la rénovation de l’habitat dégradé, de la propositions de loi sur les meublés touristiques et sur la transformation de bureaux en logements, ou encore de l’organisation d’une mission parlementaire sur la réforme de la fiscalité locative.

Ci-dessous, mes questions au Ministre :

Voir la vidéo des réponses apportées par le Ministre

Comprendre la crise du logement

L’ensemble des acteurs du logement relaie une crise du logement d’une ampleur inédite depuis 30 ans.

Ci-dessous, un extrait de Lumière sur… La crise du logement en France Comprendre et lever les blocages actuels, publication de novembre 2023 de l’ANIL :

La crise du logement définit une situation de pénurie, c’est-à-dire une situation où les ménages éprouvent des difficultés à se loger dans des conditions satisfaisantes, en raison d’une offre insuffisante de logement au regard de leurs besoins.

La pénurie peut également se constituer en raison d’une offre insuffisamment accessible. Il s’agit des ménages pour qui les logements sont devenus trop chers par rapport à leurs revenus, amplifiant ainsi les inégalités d’accès au logement. La résorption de la crise du logement justifie des politiques publiques pour rééquilibrer l’offre et la demande afin de mieux satisfaire les besoins en logements.

(…)

La place croissante du logement dans le budget des ménages est à relier à une augmentation plus rapide des prix des logements que le revenu disponible des ménages. Au début des années 2000, les prix des logements, tout segment confondu, ont commencé une ascension rapide. La crise de 2008 l’a ralentie, sans pour autant inverser durablement la tendance. La baisse liée à la crise économique en 2008-2009 a été en effet de courte durée (cinq trimestres) et la reprise en 2010-2011 a été forte. La crise COVID n’a pas estompé la tendance haussière, voire l’a intensifiée.

Quelle est la feuille de route du Gouvernement pour le logement ?

La Première ministre est allée à Dunkerque le 16 novembre 2023 pour présenter des mesures concrètes afin d’intensifier la construction de logements et faciliter leur accès aux étudiants.

Les mesures du Gouvernement :

Doubler l’offre de logements locatifs abordables : 30 000 d’ici 2026.
Étendre l’éligibilité du Prêt à taux zéro à 6 millions de Français supplémentaires.
Accélérer la rénovation énergétique en 2024 avec 5 milliards d’investissement.
Produire 30 000 logements en 3 ans sur 20 territoires sélectionnés.
Un plan pour les étudiants : 35 000 nouveaux logements d’ici 2027.

Aide aux primo-accédants

Afin de mieux accompagner les primo-accédants à la propriété, le Gouvernement prolonge dans le PLF 2024 le prêt à taux zéro (PTZ) jusqu’en 2027 annonce la refonte de ce dispositif dès 2024. Les conditions d’accès seront assouplies et les barèmes de revenus pour éligibilité revalorisés pour la première fois depuis 2016. Des changements qui bénéficieront à 6 millions de foyers supplémentaires.

Cette réforme du PTZ revoit l’ensemble des critères d’éligibilité au prêt, ses taux et le barème de revenus applicable ainsi que les zones concernées. Les changements attendus consistent à :

Prolonger le dispositif jusqu’en 2027 alors que sa fin était prévue en 2023 ;
Recentrer le dispositif sur l’acquisition d’un logement neuf en zone tendue et d’un logement ancien avec travaux en zone détendue. 209 communes seront considérées comme des tendues (zones les mieux aidées par le prêt) ;
Augmenter significativement des plafonds pour les deux premières tranches de revenus afin de rendre les prêts accessibles aux ménages, soit plus de 7 % à 30 % selon les zones ;
Augmenter de 50 % la quotité des projets les plus modestes contre 40 % en 2023, cela représente une aide d’environ 10 000 euros supplémentaires par ménage ;
Doubler l’aide de l’État pour les locataires de logement social souhaitant acheter leur logement (« PTZ vente HLM ») qui bénéficient aujourd’hui d’un PTZ à hauteur de 10 % (20 % en 2024) ;
Créer une quatrième tranche de revenus (entre 37 000 et 49 000 euros par an) pour des ménages qui ne sont actuellement pas éligibles au PTZ avec une quotité d’opération finançable de 20 %, soit en moyenne 5 000 euros d’aide de l’État.

Suppression du Pinel

Le dispositif Pinel permet aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location, de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu, en respectant les conditions suivantes :

Logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
Plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
Niveau global de performance énergétique minimal ;
Logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
Durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.

Ce dispositif ne sera pas prolongé au-delà de fin 2024. Le Gouvernement considère qu’il est trop coûteux pour les finances publiques (aux alentours de 1 Md€/an en moyenne).

Ajustement les normes HCSF pour relancer le marcher

Le ministère de l’Économie et la Banque de France, qui sont réunis dans le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) ont décidé, lundi 4 décembre 2023, d’ajuster quelques règles. L’idée est de permettre aux acheteurs d’accéder un peu plus facilement aux crédits immobiliers.

La première disposition concerne un allongement possible des prêts au-delà de 25 ans, qui est la limite maximum aujourd’hui. Dans certains cas, les banques pourront dépasser cette limite et signer des prêts allant jusqu’à 27 ans, mais sous certaines conditions.
Il faut ensuite que des travaux de rénovation ou de transformation dans la maison ou l’appartement représentent au moins 10% du montant total de l’opération.
Les banques auront aussi un peu plus de flexibilité pour accéder à des dossiers un peu justes, des primo-accédants, par exemple, à qui il manque un peu d’apports ou des investisseurs locatifs qui dépasseraient un peu la limite de l’endettement. Pour ces profils, les banques ont déjà droit à un petit quota d’exceptions d’environ 20% sur un trimestre.

Voir aussi : L’actuel taux d’usure limite l’accès au crédit immobilier

– 12 décembre 2023 –